[단독/후속]한국자산신탁이 사전청약 받은 제주 신공항 수혜지역 쇼핑몰 “알고보니 빚만 떠안긴 깡통 상가”

한국자산신탁(김규철 대표, 이하 한자신)이 시행을 맡았던 제주성산리치유클래시아는 ‘제2의 분당 파크뷰 사건’을 연상케 하며 기획부동산 사기 분양 수법과 흡사해서 논란을 낳고 있다. 건축허가도 받지 않은 상태에서 1만2173㎡의 농지를 팔아 상가 사전 청약행위를 했다. 상가 110호가 건축허가 전에 계약금 5%를 모두 지급했다.

그러나 해당 쇼핑몰상가는 지어진 지 2년이 넘었지만 상가 110호 중 단 10곳만이 임대해서 운영 중이다. 이 쇼핑몰 상가분양자들은 영업 불가능한 상태에서 수익하나 나지 않는 ‘깡통 상가’를 끌어안은 바람에 중도금 대출 완납에 따른 연 8~16%의 고금리 이자 납부에 시달리고 있다.

이에 이 쇼핑몰상가분양자 A씨는 “일호라는 종이회사와 한자신이라는 신탁사 간 짜고 친 기획부동산에 속아 빚만 끌어안은 것이다”라고 읍소했다.

해당 쇼핑몰상가분양자들에 따르면, 모든 피해의 화근은 신탁사와 개발업자가 분양승인 전 허위 광고를 내고 호객행위를 한 데서부터 비롯됐다. 건축허가도 받지 않은 농지인데도 주차장부터 관광지와의 접근성, 상가 이용 고객들을 위한 다양한 편의 시설까지 없는 게 없을 정도로 모든 것을 갖춘 ‘성산 최대 규모의 초대형 스트리트 상가’라고 분양 홍보 책자와 전단지, 광고영상 등을 제작·유포해서 상가 110호 모두 분양승인 전에 완판했다.

현재 검찰은 스트리트 상가는 고사하고 복합쇼핑몰로서의 제 기능도 못하는 이 ‘깡통 상가’에 대해 수사를 진행 중이다. 

2015년 11월 제주 신공항 지역 발표가 있으면서 서귀포시 일대는 토지거래허가 지역과 개발제한구역으로 지정되어 있어 어떠한 시설도 건축 제한이 되어 있었다. 그런데 일호주택은 제주 신공항 발표가 있기 3달 전인 2015년 9월 15일에 12,448.00㎡면적의 배추밭과 무밭으로 가꿔진 ‘농지’를 신탁사인 한자신과 계약도 체결하지 않은 상황에서 PF자금을 받아 매수했다. 건축허가도 받지 농지인 데, 토지거래가 이뤄진 지 1년도 안 된 이듬해인 7월 14일 건축허가 신청이 이뤄져 같은 해 8월 24일 건축허가를 받았다. 원칙대로라면, 신공항 지역 발표가 있은 뒤에 건축허가가 나면 안 되는 땅인 것이다.

더불어 현행 농지법 제6조는 ‘농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다’고 규정하고 있기에 건축허가 과정에 많은 의문이 제기됐다.

농지전용을 하려면, 최하 1년 이상의 경작이 이뤄져야 하는 데, 건축허가가 그 이전에 이뤄졌고 더욱이 부동산 개발을 목적으로 한 농지매매라서 농지법 위반행위를 검토해야했지만, 서귀포시는 이를 무슨 이유에서인지 건축허가를 내줬다.

이에 제주도청 농지과 주무관은 “농지전용을 하려면 1년 이상 경작해야 한다”라며 “법 위반에 따른 행정지도는 우리 과에서 하지만, 농지법을 위반한 투기 행위는 검찰에서 수사해야 할 부분이다”라고 답했다.

이에 문제의 상가분양자 A씨는 “해당 상가는 건축허가를 받은 땅이라고 2016년 6월부터 사전청약모집 행위를 했다. 건축허가도 안 받아놓고 거짓말을 해서 계약금을 받았다. 건축허가부터 준공허가과정까지 문제가 많았지만, 서귀포시는 어떠한 민원에도 제대로 응답하지 않았다”라고 지적했다.

이 쇼핑몰상가의 건축허가 최초 신청날짜는 2016년 7월 14일이었다. 이는 신탁사인 한자신에서 접수했다. 그러나 최초 접수된 건축허가 신청서의 연면적과 이후 신탁원부에서 나타난 연면적에 오차범위가 생기며 신탁사하고 위탁자가 제멋대로 사업을 진행했다는 문제를 낳고 있다. 대지면적도 신탁계약 체결 후에 설계도에서 바꼈다.

이 건축물의 최초 접수 당시 대지면적은 12448㎡, 연면적은 30449.75㎡였지만, 중간에 한자신이 접수를 취소하고 연면적이 최초 접수 당시와 다르게 30396.31㎡라고 변경됐다. 최초 건축허가 신청과의 연면적 오차범위가 –53.44㎡나 발생했다. 또 대지면적의 경우도 12448㎡였지만, 설계도가 바뀌면서 12173㎡로 줄어들었다.

이상한 것은 이 쇼핑몰상가의 건축주가 한자신이었다는 점이다. 이 당시에는 토지매수자인 일호주택과 신탁사인 한자신이 신탁계약도 체결하기 전이라서 건축주가 될 수 없었다. 그러나 한자신은 신탁계약도 체결하지 않은 상황에서 해당 쇼핑몰상가 건축주가 돼서 건축허가 신청을 하고 그 이후에 신탁계약을 체결했다. 이 쇼핑몰상가 건축허가 날짜는 2016년 8월 24이었지만 일호주택과 한자신이 이 사업 신탁계약을 체결한 날은 그로부터 6일 뒤인 2016년 8월 30일이다.

건축허가가 난 후에, 신탁계약이 체결되어야 하는 것이 순서지만 이 쇼핑몰상가 같은 경우 토지매수자이자 위탁사인 일호주택과 신탁사 한자신이 신탁계약 체결 전에 사업자끼리 모종의 계약을 체결한 것으로 보인다는 게 서귀포시청 담당 주무관의 의견이었다.

이 바람에 이 쇼핑몰상가 건축물의 설계 변경도 제멋대로 오락가락했다. 분양승인 전 상가 계약자들을 모집할 때는 지하 2층 규모의 주차장 설계도를 보여주며 사전 청약자를 모집했지만, 상가계약이 조기 마감된 후 건물이 지어지자, 신탁사에서 지하 1층 규모의 주차장 설계도로 변경한 것이 후에 드러난 것.

“풍부한 고객 전용 주차공간(292대)”라고 홍보된 쇼핑몰상가지만, 주차장 규모를 축소해서 고객 전용 주차공간은 아예 만들어 놓지 않아, 이 피해는 고스란히 상가 계약자들의 몫이 됐다.

제멋대로 지어진 건축물에 화가 난 상가 계약자 40여 명은 한자신과 일호주택, 분양대행사 등의 업체 대표를 상대로 검찰에 고소장을 접수했다. 분양승인 전에 신탁사하고 위탁사, 분양대행사가 공모해서 허위 광고를 하고 상가분양자들을 속인 혐의다.

이 쇼핑몰상가분양자들에 따르면, 주차공간은 없는 거나 진배없다.

지하 1층 규모의 주차장은 110호의 상가 중 51대만이 자리를 만들어 놓고 주차장 제한 높이가 2.3M로 정해져 있어, 탑차(화물차)는 진입조차 할 수 없다.

지하주차장에서 상가 몰로 이동할 수 있는 엘리베이터도 1대 밖에 설치하지 않았다. 지하 1층 주차장 A,B,C,D동 중 C동 한 곳에만 상가전용 엘리베이터가 1대만이 설치되며 상가로 올라가야 하는 무거운 화물의 경우 이동하는 데 있어서 매우 불편하다.

더욱이 해당 상가는 명색이 쇼핑몰이지만, 고객이 차를 댈 만한 공간조차 만들어 놓지 않았다.

이에 이 사업 위탁자인 일호주택은 임시방편 삼아 20대의 고객전용 주차공간을 주거단지에 월 임대료를 주고 임시로 그려놓고 사용 중이다. 이 땅을 매매해서 쇼핑몰상가고객 전용 주차공간을 만들어야 하지만, 임대료를 주고 사용하는 바람에 주거세대들과 일호주택 사이 땅 매매 문제를 놓고 마찰을 빚고 있다.

특히 해당 쇼핑몰상가는 제주 신공항 예정지가 들어서게 되면 관광객 유치가 쉽다는 점을 강조해서 관광버스와의 접근성을 강조했지만, 해안방향에서 상가로 진입할 수 있는 길은 폭(945cm)이 좁아 버스는 진입이 불가하다. 이마저도 턱이 높은 비포장 도로인데다 국유지라서 언제 사라질지 모르기 때문에 길이 없는 거나 다름없다. 일출로에서 이 쇼핑몰상가로 진입하려면 차를 불법 유턴해야지 들어갈 수 있다.

성산 최대의 관광지인 성산 일출봉을 찾는 연 340만 명의 관광객이 이 쇼핑몰을 방문할 거라고 홍보해놓고 정작 쇼핑몰과 관광지와의 접급성은 0%인 것이다.  쉽게 말해, 제주도에서 이 쇼핑몰을 방문하려면 걸어서 가야 하는 상황이다.

그러나 이 상가를 홍보한 분양대행사 직원들은 “제주도는 차가 없으면 이동 불가능하다”라는 점을 강조해서 사전 청약자를 모집했다.

이 밖에도 해당 쇼핑몰상가는 허위분양 광고를 해서 분양가를 착취했다는 논란을 낳고 있다.

이 쇼핑몰상가는 건축허가 받기 전부터 등록되지 않은 건축물의 이름으로 상가 계약자들을 모집했다. 성산올레시아 아비뉴페스타라는 등록되지 않은 건축명으로 분양홍보 책자와, 전단지 광고영상도 만들어서 배포했다.‘아비뉴페스타’의 뜻인 스트리트 상가를 강조해서 상가 계약자들을 모집했다.‘스트리트 상가’와 ‘아비뉴페스타’라는 표시 광고는 그 어디에도 빠지지 않고 등장했다.

그러나 상가분양자들이 예상했던 것과 다르게 스트리트 상가라는 것은 존재조차 하지 않았다. 삼성 코엑스몰 처럼 길 따라 거닐며 다양한 업종이 길게 늘어선 스트리트 상가를 예상했지만, 차량 진출입기를 단 소방도로를 보행자 전용 길에 상가를 꾸민 것처럼 거짓홍보를 한 것이었다.

이와 관련 지난해 6월에 열린 이 사건 재판 현장 검증 과정에서 아파트형 주거단지 4개동(A, B, C, D)을 가로지르는 중앙통로는 보행자 전용 길이 아닌 소방도로인 것으로 밝혀졌다. 그래놓고 스트리트 상가라고해서 평당 프리미엄 분양가 200만 원을 붙여 4억 원에 점포를 분양했다.

채광이 드는 썬큰도 설계도대로라면, 2개여야 하지만 1개만 설치해놓고 썬큰이 설치되지 않았는데도 분양가 프리미엄을 붙여 평당 1700~2400만 원을 받아 8억 원에 분양된 상가점포도 있었다.

더욱이 이 상가는 창문도 없는 밀집된 형태의 박스형 상가라서 화구를 쓰는 업종은 제한돼 있었다. 그러나 애초 홍보된 도면에는 전문식당가라고 해서 (맛TOWN)이라고 표기를 해놨으며 네이버 라인프렌즈 스토어와 카카오프렌즈 샵 등에 유명프렌차이즈도 입점 확정이라고 홍보했다.

이에 이 쇼핑몰상가분양자들은 유명프렌차이즈는 고사하고 음식점도 입점할 수 없는 지경에 이르며 총 2720평의 상가 공간에 무차별로 가벽을 치고 유리문만 달아 이른바 쪼개기 분양을 한  ‘분양가 편취’문제에 대해 ‘기획부동산 분양사기 수법과 같다고 지적한다.

실제 홍보된 설계도면에는 스트리트 상가처럼 보이게끔 하려고 출입문을 모두 삭제하기까지 했다.

상가 가운데에 기둥이 있는 상가 같은 경우도 설계도에서 기둥을 가려 분양가를 착취했다는 문제를 낳고 있다.

이밖에도 해당 상가는 조경을 해치는 LPG 가스충전소와 송전기 함 등의 위험한 공조시설도 있었으며 쇼핑몰 주변에는 개 수십마리를 키우는 민가 문제가 있었지만 이를 숨기고 분양가를 높게 측정했다는 논란을 낳고 있다.

이에 금융위원회 소속 합의제인 증권선물위원회는 이 상가를 분양한 일호주택에 대해 분양수익·분양원가 과소계상 위반 등의 이유로 증권발행제한 6개월, 감사인지정 2년 등의 조치를 했다.

일호주택은 이 상가 공사계약에 따른 결과대로 수익을 인식해야 했지만, 완성기준을 적용해 수익을 인식해 분양수익과 분양원가 등을 과소계상했다.

즉, 공사계약의 따른 수익을 제멋대로 분양수익과 분양원가와의 과소상각해서 차이가 안 나는 것처럼 해 수분양자들의 중도금 대출을 높인 것이다.

이와 관련 일호주택은 금융기관에 제공한 지급보증내용(한도 684억7천100만원)도 주석에 기재하지 않았다. 따라서 이를 제대로 감사하지 못한 한라공인회계사 감사반은 일호주택에 대한 감사업무제한 3년의 조치를 받았다.

환경경찰뉴스 조희경 기자